Ce qu’il faut savoir sur la promesse de vente unilatérale et la promesse de vente synallagmatique

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La promesse de vente unilatérale est généralement appelée « promesse de vente », tandis que la promesse de vente synallagmatique est généralement appelée « promesse de vente ».

Ces promesses sont signées entre le vendeur et l’acheteur avant la vente. Il est en effet courant, qu’il s’agisse de la vente d’une maison ou d’un autre bien immobilier, de signer une promesse de vente unilatérale ou un synallagmatique, que les professionnels qualifient parfois d’ « avant-contrat ».

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On parle de promesse de vente synallagmatique lorsque le propriétaire d’un bien (le prometteur) s’engage à le vendre à un prix fixe à une personne (le bénéficiaire) qui s’engage à l’acheter chez lui, à condition que les conditions préalables soient remplies.

Nous parlons d’une promesse de vente unilatérale lorsque le propriétaire d’un bien immobilier (le prometteur) les oblige à un prix fixe à une personne (le bénéficiaire) qui dispose d’une période d’option au cours de laquelle elle peut ou non finaliser l’achat, sous réserve du respect de conditions suspensives.

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En résumé, la grande différence réside dans le fait que l’acheteur s’engage à faire une promesse synallagmatique, ce qui n’est pas le cas d’une promesse de vente unilatérale.

Dans les deux cas, la promesse de vente est un élément essentiel du processus de vente et son développement a des conséquences. C’est pourquoi il est recommandé de s’entourer des conseils d’un avocat spécialisé dans les ventes immobilières.

Similitudes entre la promesse synallagmatique et la promesse de vente unilatérale

Qu’il s’agisse d’une promesse synallagmatique ou d’une promesse de vente unilatérale, la forme est identique : il s’agit d’un contrat écrit « sous signature privée », c’est-à-dire de intermédiaire et signé par le bénéficiaire, ou authentiquement. C’est à dire reçu par un notaire.

Qu’il s’agisse d’une promesse synallagmatique ou d’une promesse de vente unilatérale, le bénéficiaire dispose d’un délai de 10 jours après la signature, pendant lequel il peut reconsidérer son obligation par lettre recommandée avec accusé de réception. Quelle que soit la raison pour laquelle il exerce son droit de rétractation du contrat d’achat, les montants versés lui seront intégralement remboursés.

La force de l’engagement des parties en cas de promesse unilatérale ou synallagmatique

Dans le cadre d’une promesse synallagmatique, les deux parties s’engagent définitivement l’une envers l’autre : le vendeur à vendre et l’acheteur à acheter, à condition que les conditions préalables soient remplies, comme la souscription d’un prêt.

Avantage pour le vendeur, car c’est là que se trouve l’acheteur irrévocablement obligé d’acheter. Si la condition suspensive est remplie et que l’acheteur refuse d’acheter le bien, il risque d’être sévèrement condamné.

Dans le cadre d’une promesse de vente unilatérale, le Promisor s’engage à vendre le bien au bénéficiaire, ce qui signifie qu’il ne peut pas le vendre ou le promettre à des tiers pendant la durée du gage. En revanche, une fois le délai de promesse expiré, le prometteur retrouve toute sa liberté de vendre à qui il veut.

Ce type de promesse est généralement maintenu pour la vente de terrains, par exemple à un promoteur immobilier.

Ici, le bénéficiaire ne s’engage pas à acheter, mais bénéficie d’une option. En d’autres termes, s’il décide d’acheter la propriété, il « annule l’option », ce qui entraîne le paiement du prix.

L’avantage pour le Bénéficiaire qui doit acquérir une faculté, tandis que le prometteur l’a embauché pour vendre.

Bénéfique également pour le prometteur, car il retrouvera certainement sa liberté d’action rapidement si la vente de son bien n’est pas conclue à la fin de la période d’option.

Insertion de conditions suspensives dans les ventes unilatérales et les promesses synallagmatiques

Les deux parties peuvent décider d’un commun accord d’inclure des conditions suspensives dans leur promesse synallagmatique ou dans leur promesse de vente unilatérale.

Ces conditions permettent de prévoir que la réalisation d’un événement entraînera l’échec ou la réalisation de la condition précédente. En cas d’échec de la condition suspensive, l’avant-contrat est donc réputé n’avoir jamais existé.

Cela inclut, par exemple, l’échec de l’acheteur à obtenir le prêt, ou l’exercice du droit de premier refus par la municipalité.

Prenons plus particulièrement le cas d’une condition suspensive qui stipule que le prêt n’a pas été reçu. Malgré la promesse de vente, en rejetant le prêt, l’acheteur peut renoncer à l’acquisition sans être pénalisé.

En revanche, l’acheteur potentiel doit formuler sa demande de prêt dans le strict respect des termes de la condition suspensive d’obtention du prêt afin de ne pas être sanctionné.

Important : Afin de se libérer de son obligation d’achat, un acheteur ne peut retrouver sa liberté et recevoir le remboursement de l’acompte ou l’indemnité d’immobilisation que s’il justifie le strict respect des termes de la condition suspensive. Dans le cas contraire, le propriétaire peut refuser de rembourser le montant payé.

Paiement de la caution et de l’indemnité d’immobilisation par le futur acquéreur

Les promesses de vente synallagmatiques d’un appartement stipulent généralement qu’en cas de défaillance de l’une ou l’autre partie, celle-ci est obligée de payer à l’autre une somme comprise entre 5 et 10% du prix de vente (également appelée clause pénale).

Pour garantir le paiement de ce montant, l’acheteur verse un dépôt de garantie, que le notaire gardera en fiducie pendant la durée du gage. Lorsque le certificat de vente est signé, cette somme est déduite du prix de vente.

En cas de promesse de vente unilatérale et compte tenu de l’immobilisation du bien par l’intermédiaire, le bénéficiaire paiera une indemnité d’immobilisation dont le montant est compris entre 5 et 10 % du prix de vente.

Cette somme est également payée par le notaire gardés en fiducie jusqu’à la vente de la maison. À ce stade, cette somme est calculée le prix de vente.

Attention : Si l’acte d’achat n’est pas signé à la fin de la période d’option et que toutes les conditions de suspension sont remplies, l’indemnité d’immobilisation sera versée au bordereau de langue.

Que se passe-t-il si la promesse unilatérale ou synallagmatique n’est pas remplie ?

En cas de promesse synallagmatique, compromis d’achat entre particuliers : En cas de défaillance de l’une des parties, l’autre peut agir en forclusion et obtenir la régularisation de la vente du bien devant le tribunal.

En outre, la partie défaillante doit payer à l’autre partie le montant de la clause de pénalité prévue dans le nantissement.

Dans le cadre d’une promesse de vente unilatérale : En cas d’échec de la promesse (le vendeur), le bénéficiaire a la possibilité de Pour agir en forclusion, c’est-à-dire obliger l’intermédiaire à lui vendre le bien.

Le bénéficiaire dispose notamment d’un huissier de justice demandant à son vendeur de signer l’acte de vente auprès du notaire. Le prometteur a alors un dernier délai qu’il doit remplir volontairement. Passé ce délai, le juge peut ordonner au vendeur de signer l’acte notarié sous peine de pénalité, en d’autres termes, par exemple, en fixant une pénalité par jour de retard.

En savoir plus sur la relation entre le vendeur, le notaire et la banque lors de la vente d’un bien immobilier.

Si le vendeur refuse toujours de signer l’acte de vente, le tribunal peut être saisi pour établir un jugement digne de vente.

Inversement, si le bénéficiaire ne retire pas l’option, l’intermédiaire ne peut pas agir en forclusion, mais conserve au lieu de cela l’indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire et se voit offrir la possibilité de vendre le bien à quelqu’un d’autre.

Les conséquences de la vente à des tiers suite à une promesse unilatérale ou synallagmatique

En vertu d’un gage synallagmatique, toute vente en faveur d’un acheteur autre que le bénéficiaire du gage qui survient après la signature du gage est nulle.

Dans le cadre d’une promesse de vente unilatérale, deux cas peuvent être distingués :

  • Si le tiers acheteur est de bonne foi, c’est-à-dire s’il n’était pas au courant de l’existence d’une promesse de vente précédemment conclue, le bénéficiaire de la promesse ne peut réclamer une indemnisation que auprès de son agent (vendeur).
  • Si le tiers acheteur est de mauvaise foi, c’est-à-dire s’il a connaissance de l’existence de la promesse (vendeur) et du bénéficiaire (parties intéressées), le certificat d’achat sera annulé après la promesse. En outre, le bénéficiaire peut réclamer des dommages-intérêts au vendeur insensible ainsi qu’au tiers acheteur de mauvaise foi.