En 2025, le marché immobilier continue d’évoluer rapidement, entraînant avec lui des changements significatifs en matière de fiscalité. L’impôt sur la plus-value immobilière, qui concerne les gains réalisés lors de la vente d’un bien, est particulièrement au centre des préoccupations des propriétaires et investisseurs.
Avec les nouvelles réglementations mises en place, comprendre le montant de cet impôt devient essentiel pour anticiper les coûts et optimiser la gestion de son patrimoine. Les ajustements récents visent à équilibrer les recettes fiscales tout en soutenant le développement du secteur immobilier dans un contexte économique en pleine mutation.
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Plan de l'article
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière désigne le gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier. Elle correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial, ajustée en fonction de certains frais et charges. En France, cette plus-value est soumise à une double taxation : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Impôt sur le revenu : La plus-value immobilière est taxée à un taux de 19 %.
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Prélèvements sociaux : Les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2 %.
Pour calculer la plus-value imposable, plusieurs éléments sont pris en compte, notamment les frais d’acquisition, les dépenses de travaux et les frais de cession. Ces éléments sont déduits du prix de vente pour déterminer la valeur imposable.
Exemple de calcul
| Éléments | Montants |
|---|---|
| Prix de vente | 300 000 € |
| Prix d’achat | 200 000 € |
| Total des frais déductibles | 20 000 € |
| Plus-value brute | 80 000 € |
Dans cet exemple, la plus-value brute de 80 000 € sera soumise aux taux de 19 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux, soit une imposition totale de 28 160 €.
Calcul de la plus-value immobilière en 2025
Le calcul de la plus-value immobilière en 2025 subira des modifications significatives en raison de la loi de finances 2025. Le gouvernement prévoit la réintégration des amortissements pour les biens loués meublés non professionnels (LMNP). Cette réintégration impactera directement le montant de la plus-value taxable.
Éléments à prendre en compte
- Prix d’achat : le montant payé initialement pour l’acquisition du bien.
- Prix de vente : le montant auquel le bien est cédé.
- Frais déductibles : frais d’acquisition, dépenses de travaux, frais de cession.
- Amortissements : montants réintégrés dans la plus-value pour les biens loués en LMNP.
Exemple de calcul
| Éléments | Montants |
|---|---|
| Prix de vente | 350 000 € |
| Prix d’achat | 250 000 € |
| Total des frais déductibles | 30 000 € |
| Amortissements réintégrés | 15 000 € |
| Plus-value brute | 85 000 € |
Dans cet exemple, la plus-value brute de 85 000 € sera soumise aux taux en vigueur pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. La réintégration des amortissements, prévue par la loi de finances 2025, augmentera la base imposable pour les biens en location meublée non professionnelle.
Imposition des plus-values immobilières : nouveautés et taux en 2025
En 2025, les plus-values immobilières continueront d’être taxées à deux niveaux : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Le taux applicable pour l’impôt sur le revenu reste fixé à 19 %, tandis que les prélèvements sociaux sont maintenus à 17,2 %.
Exonérations et abattements
Les propriétaires de résidence principale bénéficieront toujours d’une exonération totale sur la plus-value réalisée lors de la vente. En revanche, les résidences secondaires et autres biens immobiliers seront soumis à cette taxation.
Nouveaux dispositifs en 2025
- Pour les biens loués en location meublée non professionnelle (LMNP), la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value augmentera la base imposable.
- Des abattements pour durée de détention continueront à s’appliquer, allant jusqu’à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
La loi de finances 2025 introduit aussi des réductions d’impôt supplémentaires pour les propriétaires réalisant des travaux de rénovation énergétique, à condition que ces travaux soient certifiés par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Les contribuables sont encouragés à consulter le guide fiscal 2025 publié par FISCALVOX pour optimiser leur fiscalité.
La déclaration de plus-value immobilière devra être effectuée par le notaire au moment de la vente et transmise à la DGFIP. Le contribuable devra ensuite reporter cette plus-value sur sa déclaration de revenus n°2042 C, case 3VZ.
Exonérations et abattements : comment réduire votre impôt en 2025
Pour alléger l’imposition des plus-values immobilières, plusieurs dispositifs d’exonérations et d’abattements sont à disposition des contribuables. Les propriétaires de résidences principales bénéficient d’une exonération totale, quelle que soit la durée de détention du bien.
Abattements pour durée de détention
Pour les résidences secondaires et autres biens immobiliers, des abattements sont appliqués selon la durée de détention :
- 6 % par an à partir de la 6e année et jusqu’à la 21e année pour l’impôt sur le revenu
- 4 % pour la 22e année
- 1,65 % par an de la 6e à la 21e année pour les prélèvements sociaux
- 9 % pour la 22e année
Travaux de rénovation énergétique
La loi de finances 2025 introduit des réductions d’impôt pour les propriétaires réalisant des travaux de rénovation énergétique. Pour en bénéficier, les travaux doivent être certifiés par l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
AXO L’immobilier Actif accompagne les contribuables dans la compréhension des aspects fiscaux, tandis que FISCALVOX publie un guide 2025 pour optimiser la fiscalité des plus-values immobilières.
Déclaration et formalités
Le notaire est chargé de déclarer la plus-value immobilière au moment de la vente et de la transmettre à la DGFIP. Le contribuable doit ensuite reporter cette plus-value sur sa déclaration de revenus n°2042 C, case 3VZ.
