Un chiffre sec, sans fard : à partir du 1er janvier 2025, tout logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sera exclu du marché locatif français. La loi prévoit une marche progressive, balisant chaque étape jusqu’à 2034, en fonction de la performance énergétique du bien. Quelques exceptions persistent, notamment pour les petites surfaces ou certains logements en copropriété lorsqu’aucun chantier n’est possible.
Des seuils précis encadrent l’accès à la location, en s’appuyant sur la consommation d’énergie primaire et sur les émissions de gaz à effet de serre. Chaque année, des milliers de propriétaires se retrouvent confrontés à la nécessité d’engager des travaux pour rester dans les clous réglementaires.
Interdiction de location en 2034 : ce qui va vraiment changer pour les propriétaires
En 2034, la loi climat résilience va franchir une nouvelle étape pour les propriétaires bailleurs, aussi bien en France métropolitaine que dans les territoires ultramarins comme la Guyane, la Martinique ou la Guadeloupe. Cette fois, ce sont les logements classés E au DPE qui devront sortir du marché locatif. Après les classes F et G, déjà ciblées par la réglementation, l’interdiction s’étendra à un éventail de biens bien plus large et diversifié.
Le statut de passoire thermique ne concernera plus seulement les immeubles ou maisons délabrés. Des appartements anciens, des pavillons d’avant les années 80, même entretenus mais mal isolés, devront passer par la case rénovation énergétique pour demeurer louables. Près de 1,6 million de logements devraient être touchés selon le ministère de la transition écologique.
Pour mieux se repérer, voici les échéances officielles fixées :
- 2025 : interdiction de louer les logements classés G
- 2028 : extension de l’interdiction aux biens classés F
- 2034 : les logements classés E seront à leur tour bloqués pour la location
À la clé, de lourds défis sur la valeur du bien, la gestion locative ou la rentabilité. Pour nombre de bailleurs, anticiper devient la règle : programmation des travaux de rénovation, changement de cap dans la gestion, réflexion approfondie sur le modèle immobilier. Financer les rénovations passera par la recherche de dispositifs adaptés : aides, avantages fiscaux ou crédits spécifiques. Mais la route sera longue pour beaucoup de foyers.
Quels logements sont concernés par les nouvelles règles du DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) s’impose comme nouvelle référence pour savoir si un logement peut être loué. Dès 2034, tous les logements classés E seront interdits à la location, rejoignant le sort des biens classés F et G. Studios, appartements anciens, maisons de ville ou à la campagne, aucun profil de bien n’échappera à cette règle.
Le calcul du DPE logement repose sur deux critères : la consommation énergétique annuelle et les émissions de gaz à effet de serre. Concrètement, une étiquette E correspond à une consommation comprise entre 250 et 330 kWh/m²/an, ce qui revient à pointer du doigt les habitations mal isolées aux yeux de la loi climat résilience. Seules quelques exceptions subsistent, comme certains logements saisonniers, les biens de moins de 12 m² ou les locaux qui n’ont pas de chauffage fixe.
Tous les propriétaires bailleurs, qu’il s’agisse de particuliers ou de sociétés, devront s’appuyer sur le DPE diagnostic performance, effectué par un diagnostiqueur certifié. Ce document oppose désormais juridiquement le propriétaire : la note DPE logement de A à G influence directement la possibilité de mettre en location et la valorisation du bien. Résultat : ces biens se retrouvent sur la ligne de front dans la lutte contre les passoires thermiques et pour réinventer le parc locatif.
Comprendre la classification énergétique et les critères à surveiller
Décrypter la grille du DPE
Le niveau de performance énergétique occupe une place centrale pour toute mise en location. Le système de classification est censé être limpide : de A à G, chaque lettre signale la sobriété ou la déperdition d’énergie du logement. La classe DPE découle de deux paramètres : la consommation d’énergie primaire et le volume de gaz à effet de serre émis. La question des passoires thermiques, autrefois limitée aux classes F et G, va donc s’appliquer aux logements classés E à partir de 2034.
Pour vous situer, résumons les différentes classes énergétiques :
- Classe A-B : logements très sobres, consommations réduites au minimum.
- Classe C-D : niveau moyen, généralement admissible avec la réglementation actuelle.
- Classe E-F-G : pertes de chaleur conséquentes, classement « passoire thermique » pour F et G.
Critères techniques : au-delà du simple chiffre
Derrière la note globale, le diagnostic de performance énergétique met en avant des points de vigilance : type d’isolation, qualité des ouvertures, efficacité du chauffage ou du système de ventilation. Un logement estampillé passoire ne se limite pas à une facture trop élevée : c’est aussi la santé des habitants et le maintien de la valeur du bien qui sont en jeu. L’audit énergétique identifie là où agir en priorité et oriente vers des solutions ciblées.
L’interdiction de location pour motif thermique s’accompagne d’une responsabilité nouvelle. Se contenter de la note DPE ne suffit plus : chaque poste de dépense et chaque défaut technique mérite une attention sérieuse. Les règles changent, mais une vigilance accrue sur le bâti reste le meilleur moyen d’anticiper les échéances à venir.
Travaux, sanctions et conseils pour anticiper sans stress les prochaines échéances
Dans la perspective de 2034, les propriétaires bailleurs de logements classés E, F ou G se trouvent face à une réalité inédite : la rénovation énergétique devient le seul moyen de conserver la faculté de louer. L’étau réglementaire se resserre avec la loi climat résilience et, pour ne pas basculer dans la catégorie des biens interdits, il faudra intervenir de façon ciblée.
Certains travaux sortent du lot et constituent des leviers efficaces pour la mise en conformité : isolation des combles ou des murs, modernisation ou remplacement du système de chauffage, installation d’une VMC performante… L’investissement peut sembler lourd, mais la rentabilité d’un logement non rénové s’effondre. Pour alléger cette charge, plusieurs dispositifs d’aide existent, entre subventions locales, éco-prêts et taux réduits de TVA, encore faut-il anticiper et monter un dossier solide bien avant l’échéance.
Au-delà de la technique, la législation prévoit des contrôles. Tout bailleur qui continue à louer un bien frappé d’interdiction s’expose à la suspension du loyer, voire à une obligation de relogement du locataire. L’administration pourra imposer la réalisation des travaux de rénovation aux frais du propriétaire. Miser sur l’anticipation, c’est préserver la valeur de son bien et la stabilité de la relation avec le locataire.
Face à ce bouleversement, rester attentif et méthodique s’impose. S’appuyer sur un diagnostic de performance énergétique fiable, choisir des artisans compétents, privilégier des solutions pensées sur le long terme : chaque étape compte pour garantir la conformité du logement et faire face sereinement aux nouvelles règles.
L’année 2034 marquera un tournant. Les logements rénovés attireront les locataires exigeants, et ceux qui auront anticipé cette révolution énergétique verront leur patrimoine traverser la tempête sans sourciller. Le futur locatif ne ressemblera plus à l’ancien, et cette vague de transformations porte en elle les germes d’une nouvelle ère pour l’immobilier français.
